Acquisto di immobili d'impresa: scorporo del terreno, ammortamento e credito ZES
Le regole su valore del terreno non ammortizzabile, deducibilità fiscale, IVA e limite del 50% per il credito ZES unica sull'investimento immobiliare.
- Il terreno su cui insiste un fabbricato strumentale va sempre scorporato e non è ammortizzabile
- Scorporo forfettario del 20% del costo complessivo (30% per i fabbricati industriali) in assenza di valore separato
- Nel credito ZES unica, terreni e fabbricati non possono superare il 50% dell'investimento complessivo agevolato
- L'IVA sull'acquisto è detraibile in proporzione all'utilizzo dell'immobile in operazioni imponibili
Chi acquista un immobile strumentale per l'attività d'impresa deve gestire contestualmente tre adempimenti: la corretta imputazione contabile del costo, lo scorporo obbligatorio del valore del terreno ai fini dell'ammortamento fiscale e, se l'operazione rientra in un progetto di investimento nel Mezzogiorno, la verifica dei limiti del credito d'imposta ZES unica. Sono aspetti che riguardano direttamente uffici amministrativi e consulenti di PMI che stanno valutando l'acquisto della sede, di uno stabilimento o di un magazzino.
Il costo e lo scorporo del terreno
Il valore del fabbricato acquistato comprende il prezzo pattuito e gli oneri accessori direttamente imputabili all'operazione (imposte d'atto, onorario notarile, provvigioni di mediazione). Da questo valore complessivo va sempre separato il terreno, che non è mai ammortizzabile fiscalmente. L'articolo 36, comma 7, del D.L. n. 223/2006 prevede che le quote di ammortamento deducibili dei fabbricati strumentali si calcolino al netto del costo delle aree occupate e delle relative pertinenze, non ammortizzabili.
Quando l'impresa non dispone di un valore del terreno esposto separatamente in bilancio, la normativa impone un criterio forfettario: il costo da attribuire all'area è pari al maggiore tra il valore separatamente esposto in bilancio nell'anno di acquisto e quello ottenuto applicando il 20% o, per i fabbricati industriali il 30%, del costo complessivo dell'immobile. La stessa regola vale, in modo speculare, per gli immobili acquisiti in leasing.
Il limite del 50% per il credito ZES unica
Per le imprese che includono l'acquisto immobiliare in un progetto agevolato dal credito d'imposta ZES unica, vale un vincolo specifico: il valore dei terreni e degli immobili non può superare il 50% del valore complessivo dell'investimento agevolato. La soglia si applica a ogni singolo progetto di investimento e condiziona la composizione tra componente immobiliare e beni strumentali (macchinari, impianti, attrezzature).
| Voce | Valore | Riferimento |
|---|---|---|
| Scorporo terreno – fabbricati non industriali | 20% del costo complessivo | art. 36, c. 7, D.L. 223/2006 |
| Scorporo terreno – fabbricati industriali | 30% del costo complessivo | art. 36, c. 7, D.L. 223/2006 |
| Limite immobili nel credito ZES unica | 50% dell'investimento agevolato | disciplina ZES unica |
| Investimento minimo ammissibile ZES unica | 200.000 euro | disciplina ZES unica |
IVA e deducibilità
L'imposta assolta sull'acquisto è detraibile in funzione dell'effettivo impiego dell'immobile in operazioni imponibili; il fabbricato è poi ammortizzato civilisticamente in base alla vita utile stimata e, ai fini fiscali, nei limiti dei coefficienti ministeriali previsti dal D.M. 31 dicembre 1988. Prima di sottoscrivere il rogito è quindi opportuno verificare, insieme al consulente fiscale, sia la corretta ripartizione del costo tra area e fabbricato sia, dove applicabile, la compatibilità con i limiti del credito ZES unica.
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